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宅地と分譲地はどう違うの?家を建てる前に知っておきたいポイント

2021.07.14


宅地と分譲地は、どちらも土地の登記記録に記載されている種類です。

登記記録には決められたその土地の活用方法が記されています。

この記事では、宅地と分譲地の違いやメリット、デメリットなどを詳しく解説していきます。





分譲地との違いのために知りたい宅地の定義とはなにか





宅地とは、簡単に言えばこれから建物を建ててもいいとされる土地や、すでに建物が建っている土地のことです。

宅地建物取引業法では用途地域内すべてが対象となります。

用途地域内とは、13地域に分けられた土地で形成された市街地エリアのことです。

分譲地と同じく家を建てても問題なく、一般的には市街化区域や、都市計画区域外という名称で知られています。

市街化区域は向こう10年以内に住宅地として機能させるためインフラを整備し、市街地として機能させる区域です。

都市計画区域外はインフラの整備は現在のまま、または必要なら実費で下水道や電気を引いてくる必要がありますが、どちらも宅地で扱われています。

建物が建てられるといっても店舗や住宅、集合住宅やクリニックなどに限定されており、工場は建てることができません。

その土地で定められた建ぺい率や容積率、日照権などをクリアすれば、基本的にデザインなどは自由になります。

しかし、景観条例や景観法が定められている宅地は、そられに沿ったデザインで建てなければなりません。

分譲地のように区分けされている宅地もあれば、広い土地の中から好きな範囲を購入し、家を建てたり事務所を構えたりすることが可能です。

家を建てることができない市街化調整区域内でも、調整前から持っている土地や、その自治体の許可が下りれば宅地として活用することも可能です。

ただし、宅地とはいえ都市計画区域外のようにインフラが整っていない場所もあります。





宅地に対する分譲地の違いについて





分譲地も宅地と同じく建物を建ててもいい土地ですし、住宅に限らず店舗やクリニックも建てることができます。

一番の違いは、区分けされた同じエリアの土地が、ほぼすべて同じ価格に設定されていることです。

分譲地の一番の特徴は、同じ業者がそのエリアすべての土地を開発して販売していることです。

業者は不動産会社や自治体などさまざまですが、販売開始時にはすでに区分けされてあり早い者勝ちになっています。

分譲地の多くは開発した不動産会社により決められた業者を使って家を建てる決まりになっているうえ、契約してから決められた期間以内に工事を着工させなければならない決まりがあります。

分譲地ではない宅地であれば、契約してしまえばのんびりと家の仕様を決めたり、着工日を契約者側で決めることが可能です。

また、自治体の許可があれば農地に変更して固定資産税を抑えたり、土地の所有者が駐車場を作って副業を行うこともできますが、分譲地は用地の種類を変更することは基本的に不可能となっています。

現代での分譲地は、あらかじめ土地の調査を行い自然災害に対する強さや地盤の強さを調べたうえで販売されており、地盤が弱い場合は区分けする前に地盤改良を行っています。

ハザードマップで自然災害に弱いエリアと出ている場合は、洪水や浸水対策を行ったうえで販売されていることが一般的です。

分譲地はあらかじめ市街地として開発されているため、電気や上下水道を実費で引かなければならない必要はありません。





比較してよく分かる宅地と分譲地のメリット・デメリット





分譲地でない宅地のメリットは、先に説明した通り基本的に自由に建物を建てることが可能です。

また、区分けされていないことがほとんどですし、業者も決められていないため予算の中で業者を分けたり、注文住宅や自由設計で好きなデザインの建物を建てることができます。

あらかじめインフラが整備されている宅地なら、インフラを引っ張ってこなくてもいいため余計な出費を抑えられることもメリットの1つです。

デメリットは都市計画区域外だとインフラに支障があっても基本的には実費なこと、これから開発されるか不透明なためインフラは更新されず古いままになっている場合があることが挙げられます。

土地代も所有者がどれほどの利益を上乗せしているのか調査しなければ分かりません。

分譲地のメリットは土地の価格が抑えられていますし、同じエリア内は土地代がほぼ同じなので近所と格差が起きにくいことがメリットになります。

新しく市街地として開発されているため、電線や電柱、上下水道管は新しいものを使うことが可能です。

また、業者もエリア内で統一されており、大量生産によりコストを抑えているので、分譲地でない宅地と違い、安く家を建てることができます。

分譲地のデメリットは隣との距離が近く、同じ世代が一斉に住み始めるためプライバシーが損なわれる可能性があることです。

近年問題になっている家の前での井戸端会議や狭い庭で行うバーベキューの臭いや騒音問題は、分譲地で起こりやすいトラブルの代表となっています。





まとめ





メリットやデメリットばかりに気を取られていると頭でっかちになり、その土地の利便性や住みやすさが中々見えてきません。

狭い土地もうまく活用すれば住みやすくなりますし、広い土地もうまく活用することで収益に繋がることもあります。